第一部──城規條例的漏洞

香港雖然早在一九三九年便已有城市規劃條例，適用範圍只是市區，最初也沒有賦予政府當局任何執行權力，只是靠建築物條例和地契規管。如一九五五年的建築物條例中的16(1)(d)，便賦予權力建築事務監督拒絕不符合根據城規條例反法定圖則的建築圖則。新界的土地大多以集體官契（現稱集體政府契約）批出，當中最重要的規定是不能在沒有得到香港政府的批准下在農地建屋和不能從事厭惡性的行業。

一九七二年九月，葵涌一號貨櫃碼頭落成，不過政府未為貨櫃業提供足夠的後勤用地。於是從七十年代開始，大批新界農地被改為露天儲物場和停車場以應付貨櫃業的需求。政府當時的對策是如有關地土在集體官契上注明為農地，便會要求地主申請更改用途，並徵收費用，如果不從，便會收回土地。但這方法由於八三年上訴庭一項重要的判決而告失效。這便是著名的「生發案」Melhado Case。

「生發案」Melhado Case──掃管笏
一九八一年二月二日，由劉皇發為主要股東的「生發地產投資有限公司」（Melhado Investment）以兩年短期租約形式，租了位於掃管笏丈量約份374的十三個地段，並在棄耕農地的地段擺放建築用的鋼枝。政府拒絕有關的更改土地用途申請，該公司不服，於是控告政府。代表生發的，是日後成為終審法院常任法官的列顯倫（列顯倫在七五年和司徒蓮結婚，司徒蓮正好在八三年創立香港地球之友，烈顯倫也曾出任該會的董事，兩人則是在司徒蓮任職記者時訪問長春社會長陳立僑而認識，Kevin Sinclair指這是歷史的諷刺）；負責案件的高院法官則為李柏儉。

高院原訟庭在八二年五月十八日判政府敗訴。有關地段在集體官契附表中的用途分別為稻田(padi)，荒地(waste)，墳地(grave)和旱田(dry cultivation)；李柏儉指出，鋼枝放在荒地的地段上不構成問題，原訟人也沒有在墳地上放鋼枝，剩下的問題是在農地上是否可以擺放建築用的鋼枝。李柏儉表示，轉變土地用途隱含了一定的長久性，有關土地上存放鋼枝的時期只是兩年；即使鋼枝是用作建屋用途，也並非在該土建屋，故判生發沒有違契。

政府決定上訴，但上訴庭在八三年三月十三日裁定，集體官契附表中地段中列出的用途只是「描述」，不能構成對土地使用的限制。上訴庭法官Alan Huggins認為，如果附表限制了土地的用途，則官契內根本不須再注明不能未得批准而建屋；Alan Huggins指出，在另一份類似地契的附表內，部分土地的用途為「破爛廁所」， (Broken Latrine)；如附表限制用途，則強迫地主要在七十五年的批租年期內維持「破爛廁所」這用途是荒謬的。

「生發案」土地所在的掃管笏為一古沙堤。掃管笏，清時稱「掃稈欝」或「掃管欝」，為一客家村，居民以李姓居多，其次為陳和程。李氏在清初復界時已在掃管笏開村，村民以漁農為生。從六十年代的航空照可以看出該處為連片農田，直到到八十年代仍然有農民在該處耕作。

掃管笏是香港重要的考古地點，在一九二零年代蕭思雅在該處發現史前遺物。和「生發案」現場一路之隔的中電變電站便是考古遺址，由於要建變電站，古物古蹟辦事處在二千年三月至十二月在遺址進行搶救發掘，發現了大量由新石器到明代的出土文物，當中最重要的發現是明朝文化層內的八個墓穴。「生發案」地段在「具特殊考古價值地點以內」，其下是否有古物埋藏，已經不得而知了。有關地段在九十年代初時改為廢車場，現時該地段為一加油站。

「生發案」雖然是本港規劃和保育的重要里程碑，但當時正值中英就香港前途進行會談，事件未受傳媒關注。前政府地政監督李森批評政府要到九一年才修改城規條例是不可開脫的。規劃署城市規劃師盧濟環在九三年接受南華早報訪問時則指政府遲遲未肯修例是以為有其他方法可以解決問題，而劉皇發在同一篇報道則透露，政府曾要求他不要張揚，以免有嚴重的影響。

在「生發案」後，露天車場和儲物場的數目大幅增加，據環諮會文件2/95號，九三年政府的調查顯示當時有237個港口後勤基力，佔地198公頃，但八三年時只有二十三個，佔地才28公頃；露天儲物場方面，八三年時為586個，佔地276公頃，十年後增加至1453個362公頃。

修訂城市規劃條例

「生發案」後，政府早在八五年便構思要修改城規條例，把城市規劃條例的適用範圍延展至鄉郊地區，但遭鄉議局反對，結果不了了之，一直到八七年九月行政局才拍版檢討城規條例。由政府首席城市規劃師潘國城的工作小組及立法會議員何承天領導的四人諮詢小組到八九年才完成檢討工作。

規劃環境地政司班禮士在九零年七月二十五公布修訂條例草案的內容，包括把城規條例的適用範圍擴展至新界，授權城規會制定發展審批地區圖，在這些圖則覆蓋的範圍內違規發展，罰款為最高五十萬及入獄一年，如違規發展持續，罰款為每日一萬元。

條例草案原定在十月十七日交立法局首讀，但政府在九零七月二十七日法案未獲立法會通過前，把有關中期發展審批地區圖的條文刊憲，土地改變用途前必須向城規會申請，以遏止露天儲物場在新界再不受控制地漫延。政府在九零年內推出了三十份中期發展審批地區圖，共有240公頃劃作露天儲物場，其中只有二十公頃用正在使用，大幅增加了有關用地的面積。英文虎報當時訪問了部分鄉事委員會主席，他們均預期原居民不會有太大反對，原因是修訂沒有追溯力，不影響在刊憲前已設立的露天儲物場，政府也提供足夠場應付未來發展。

不過，修訂建議引來鄉議局極大的反對。鄉議局在九月十四日和規劃署署長余敦會面後，認為條例草案損害新界土地業權人的權益，並在十八日的執行委員會上通過一份建議書，要求政府如土地因規劃引至價值下降應獲合理賠償、取消監禁的刑罰等，成立獨立的上訴機構，又指草案違返基本法。十月三日鄉議局成立了「保護土地權益委員會」，計劃在十月九發動村民日到港督府請願。十月九日當日，行政局決定把立法局首讀延遲至十一月七日，鄉議會雖然有超一百三十名代表坐旅遊巴到港督府，但只有三名代表簡炳墀、戴權和陳流芳下車遞交請願信。

事件因班禮士在十月十日的回覆再度升溫。班禮士表示，獨立的上訴機構和量刑可以考慮鄉議局的建議，但賠償方面則十分複雜，待全面檢討城規條例時才會考慮。政府和鄉議局開始惡化，鄉議局在十月十六日的會議上把總城市規劃師趙達萊及兩名同行官員驅逐出場，九零年十月二十一日，鄉議局發動大約一千名原居民在大埔文娛中心示威，並焚燒法例草案模型。鄉議局也在十月底派代表到倫敦游說英國國會，希望向港府施壓，取消修訂方案。

在鄉議會的反對聲中，香港民主同盟（民主黨前身）在十月十九日向行政局和立法局請願，要求盡快通過修訂條例。港同盟認為在判監方面，六個月較適當，但反對全面取消。該黨立法會議員在九一年一月二十三日的二讀辯論中指出，建築物條例規定任何人士不得遮蔽或毀損任何街道名稱或門牌，觸犯者可被判罰款2,000 元及判監六個月；但如屢次違規發展貨櫃場在大雨時引起水浸，對鄰居構成危險和造成極大經濟損失卻不用收監，並不合理。

為緩和鄉議局的反政府情緒，班禮士也在十月二十四日宣布把罰款減為十萬元，並刪除入獄的建議。布政司霍德在九零年十一月二日和四十名鄉議局代表會，提出成立工作小組的建議。鄉議會在十一月四日宣布取消原定在十一月七日法案首讀到立法會請願的行動。首讀當日，和鄉議會有關係的五名立法局議員劉皇發、林偉強、張人龍、蒒浩然和戴展華離席抗議。

十一月十一日，副規劃環境地政司梁寶榮重申，政府在全面檢討城規條例時，才會考慮賠償問題；鄉議局在同日宣布杯葛原定在十三日的工作小組會議，不過在十一月十九日政府願意在小組談賠償問題，雙方決定在二十六日召開第一次小組會議，但到十二月十日最後一次會議上，雙方仍未能達成共識。

新華社香港分社副社長鄭華在十二月五日表示應通過諮詢解決修訂議案的爭議；外事部部長紀紹祥則表示港府不應急於通過修訂條例，修例也應保障新界原居民的權利。鄉議局香灼璣回應傳媒的查詢承認，鄉議局成員早前在私人宴會上曾國務院港澳事務辦公室副主任陳佐洱；劉皇發也曾和中英聯合聯絡小組首席代表郭豐民會面，但這些全是非正式接觸。

新華社的評論引起社會不少負面回應。鄉議局雖然在十二月六日發表聲明表示歡迎新華社的言論一月十八日，不把行動升級。修訂法案最終在八票支持、六票反對和票棄權下在九一年一月二十三日三讀通過。反對的除了在首讀當日離席抗議的議員外，還包括何承天；投棄權票的為劉健儀和潘志輝。

港府原定在九二年才展開城規條例的全面的諮詢，但提早在九一年七月進行。

「其他指定用途」註明「鄉郊用途」──大棠、錦田南、白泥

零二年六月二十八日，城市規劃委員會宣修訂大棠分區計劃大綱核准圖，當中一項是把三幅土地由「農業」地帶改劃為「其他指定用途」註明「鄉郊用途」地帶。這修改引起了本港環保團體的極大反應，原因是這是一項全新的土地用途，但之前從未諮詢環保團體，要到七月四日才另發新聞稿公布新的土地用途。及後政府才公開設立新的土地用途的理據：零一年七月，規劃署完成了「新界北部鄉郊土地用途檢討」，當中建議把當時劃作農業用途的約2,700公頃土地當中的約750公頃「質素較低」的農地改劃作其他用途。檢討報告建議成立新的「其他指定用途」註明「鄉郊用途」，一些和鄉郊地區「互相協調」的設施如如運動場、燒烤地點和鄉事委員會／鄉公所均會獲批准；而最高地積比率為0.4倍的低密度發展，規劃署也會考慮處理。

在法定圖則註釋總表中，「其他指定用途」註明「鄉郊用途」第二欄（即要向政規會申請的發展項目）竟包括了分層住宅、駕駛學校和加油站這些根本不適合鄉郊環境的發展。零二年十一月十四日，本港十一個環保團體發表聯合聲明，指新增的土地用途將對新界的自然環境及鄉郊特色造 成龐大的累積影響。聯署的團體包括了長春社、世界自然基金會香港分會、地球之友、綠色力量、嘉道理農場暨植物園、天主教綠識傳人、綠色大嶼山協會、綠田園、香港觀鳥會、香港有機農業協會（現改名為香港有機生活發展基金）及野生動物保護基金會。

零三年，在長春社強烈反對下，城規會要求規劃署先擬備一份使用指引，方可落實「鄉郊用途」的土地用途。長春社在零四年初要求城規員會暫時擱置「其他指定用途」註明「鄉郊用途」的土地用途及其使用指引。由於發生了社山村事件，規劃署在零四年六月十八日的回信指，在非法傾倒的執法上有較清晰的圖畫時，不會實行指引。在修訂了有關在農地用地填土的註釋後，城規會在零五年十一月四日公布了新的指引。

除了大棠的土地外，現時被改劃為「其他指定用途」註明「鄉郊用途」還有錦田南一幅西鐵線站東邊的土地。零六年九月二十二日，城規會把該土地由「未決定用途」改為現有用途。

規劃申請方面，現時尚未有成功申請的個案。近年最受關注的是劉皇發家族在上、下白泥的發展計劃。

劉氏家族透過富安國際在零七年十月向城規會申請，在超過四十五公頃的土地興建121座低密度住宅、十二座渡假屋、一座會所和一個十八洞的高球場。在環保團體反對下，劉氏在十二月宣布會把十八洞的球場改為八至九洞的高球學院，並興建昆蟲公園和「生態酒店」。

有關申請在零八年九月再次提出，保留121座低密度住宅的計劃，但把渡假屋和會所改為興建50座「生態酒店」，高球學院則改為五洞。這個換湯不換藥的方案自然不能平息環保團體的反對，當時有十千六百名網民加入社交網站 Facebook 的「反清拆下白泥聯盟」(到零九年十一月已有六千名網民加入)。據傳媒報道，大埔環保會主席邱榮光表示，長期荒廢一塊地不是好事，發展白泥除可增加其生態價值，亦有教育意義，若發展可對社會帶來好處，則值得考慮；大埔環保會在十二月的會員通訊中表示：就白泥未來的全面環境評估，本會將以愛護環境的立場，中立、客觀地給予保育及教育方面的建議。大埔環保會並沒有在零二年簽署反對「其他指定用途」註明「鄉郊用途」的聯合聲明。劉氏在十月撤回有關申請。

不過，劉皇發死心不息。零九年九月，據傳媒報道，劉氏短期內會再向城規會申請。新建議刪除了高球學院，原因是高球學院涉政府土地，剔除之後整個項目只涉私人地段，可望更早動工。

據傳媒報道，大埔環保會主席邱榮光表示，長期荒廢一塊地不是好事，發展白泥除可增加其生態價值，亦有教育意義，若發展可對社會帶來好處，則值得考慮；大埔環保會在十二月的會員通訊中表示：就白泥未來的全面環境評估，本會將以愛護環境的立場，中立、客觀地給予保育及教育方面的建議。大埔環保會並沒有在零二年簽署反對「其他指定用途」註明「鄉郊用途」的聯合聲明。

精句！信者得究

[ 本帖最後由 獵隼 於 2010-1-12 19:42 編輯 ]

社山村傾倒建築廢料事件

雖然政府在九一年修改了城規條例，但仍然未能有效阻止對新界農地的破壞。當年的修訂針對的是把農地改為露天儲物場或露天車場的問題；要發展為儲物場和車場，自然要傾倒泥頭平整土地，但想不到泥頭本身也是問題，零三年的社山村事件暴露了現行法例的不足。

社山村鄰近林村，是本港古老客家村之一，在十八世紀初由陳氏兄弟建立。村內約五點五公頃的風水林在林村分區計劃大綱圖被劃為「具特殊科學價值地點」地帶，林內的大樟樹是本港最大樟樹之一。

由二零零三年三月到二零零五二月，社山村共有十公頃的農地被用作建築廢料傾倒區，堆起的廢物高及半枝燈柱。在高峰期間，每日有近二百架次泥頭車出入。政府早就注意到社山村內有傾倒活動。規劃署曾在零三年四月四日發信警告業主，指有關活動可能構成違規發展，各部門亦多次開會，商討對策。雖然土地主要業權人在零四年二月十日向城規會申請第16 條規劃許可（申請編號A/NE-LT/313），把該地作為期三年的儲存建築物料用途，但律政司在三月給予政府的意見是仍然沒有足夠證據提出起訴。有關申請在零四年三月二十六日遭規劃會拒絕，其中一個理由是如由申請獲得批准，將造成不良先例。

雖然業權人早已申請改變土地用途，但對政府堅稱堆泥是作農業用途；然而在零四年三月八日的會議上，漁護署助理署長黎接傳指當地的傾倒活動不能當作農業活動。土地的業權人正是新界鄉議局主席劉皇發長女劉麗芳的公司。劉皇發在零四年一月接受本地傳媒查詢承認其事。該地最遲在零五年五月已轉售地產商。

社山村的傾倒廢料活動持續了兩了，當時的房屋及規劃地政局常任秘書長（規劃及地政）林鄭月娥在零四年三月二十三日否認政府束手無策，又指她曾建議檢控業主，但遭律政司指為濫用法律。事件中，地政署（只負責批地條件，但集體官契內並無禁止填土活動）、規劃署（當時仍未修改農業用地有關填土的限制）、環保署（《廢物處置條例》中廢物的定義不包括填土物料）、食環署（《公眾衛生及市政條例》中廢物的定義不包括填土物料）、水務署和渠務署（沒有足夠證據）均無從執法。建築署到零四年九月才有證據發出危險斜坡修葺令，但業權人要遲至零五十一月才向建築署提出改善工程的建議。

社山村事件可說是「生發案」的延續。「生發案」確立了只受集體官契限制的農地可以發展為露天停車場和儲物場，發展這些場地自然要在其上進行土地平整工程，在農地上傾倒廢料的問題一直存在，只是規模沒有如社山村事件這樣大型，行事也沒有這如此明目張膽。

為了防止將來類似事件發生時政府無計可施，環境運輸及公務局在零四年六月一位立法會文件內建議把面積大於兩公頃及深度高於1.2米的堆填地區納入環評條例的附表內，須向環保署長申領環境許可證。面積不少於兩公頃的公眾頃倒物料區一向以來是環評條例附表內的指定工程項目，建議只是把私人的填土區也納入管制，可惜的是這建議現已胎死腹中。

另一項建議是修改二十六份分區規劃大綱圖農業地帶的註釋，規定除了為耕種而鋪上不超過1.2米高的泥土外，在未除得城規會的批准不得進行填土工程。所有修訂工作到二零零五年八月才完成。

由於事件遲遲未能解決，長春社在零五年四月向申訴專員公署投訴，其10月的回覆表示當時的法例或行政機制並未賦予政府權力就此事作制止行動，但隨著房屋及規劃地政局作出相應的措施（即修訂農業地帶的註釋），如有類似事件發生，當局應可以迅速執法。

在零九年中，在電視畫面見到多個政府部門官員眼巴巴的看著泥頭車在河上鄉傾倒泥頭，便知道政府當局至今仍然未可以迅速執法。

唔好停, 繼續分享臭史

規劃署不能執法的範圍──天平山村、貝澳、南丫島

九零年政府提出修訂城規條例的方案時，曾建議城規會有權力為把任何地區劃定為發展審批地區，給予規劃署直接的執法權力，而非依賴《建築物條例》或地契條款。不過，由於香港建築師學會和香港測量師學會等專業團體反對，加上政府當時只是針對八三年「生發案」引起的露天倉和露天車場用地失控問題，因此加上了不得在先前已有法定圖則覆蓋地區制定發展審批地區圖的限制。

零九年八月傳媒報道的粉嶺北天平山村的「貨櫃長城」，便是「生發案」和九一年城規條例條訂不徹底的後遺症。有關土地位於粉嶺／上水分區計劃大綱圖內，土地用途為綠色地帶，也在粉嶺北新發展區內。天平山村街坊組在零八年十二月三十一日提交有關新發展區的意見時指出，「新發展區概念推出，發展商加快收地迫遷，更將原本綠油油的濕地填泥加高，改變為停車場及貨櫃場，生態環境盡被破壞。」在成為「貨櫃長城」前，該處原為農地，早在零七年八月懷疑擅自改變土地用途，「長城」到零九年初開始大幅擴張，到零九年中已擴展超過三倍。

由於粉嶺／上水的圖則早在八零年代中期制定，天平山村的情況早在九一年修訂城規條例時已經預見。社山村事件後，城規會加上了在農地上不能未經准許填土超過一點二米的限制，但在沒有發展審批地區圖的地方，規劃署無力執法。

大嶼山貝澳濕地，二零零零年被劃為「海岸保護區」，惟政府稱自零七年五月起，已接獲五宗於貝澳有關非法傾倒的投訴。零八年二月，該處多幅農田已堆滿沙石泥頭，有一幅鄰近紅樹林的臨海土地，更被堆上近兩層樓高、至少四米的泥頭石屎。規劃署無法在貝澳執法的原因，是貝澳在大嶼山南岸分區計劃大綱圖內，該圖則最早在一九七二年制定。

不過，即使在九一年後，規劃署也並非替沒有法定圖則覆蓋的地區制定發展審批地區圖。零九年三月，南丫島榕樹灣一條位於農業地帶的天然溪河近河道疏浚工程一段遭建築廢料填平。南丫島到零一年才制定分區計劃大綱圖，但之前未有發展審批地區圖，因此規劃署也無法執法。為此，長春社在零九年十月十四日去信規劃署詢問原因。

規劃署在十月二十七日回信時指出：「在決定一個地區是否需要擬備發展審批地區圖以實施規劃管制時，其中重要考慮因素是該區是否具足夠的條件，發展一些在城市規劃條例下的違例用途。離島多因沒有接連香港九龍本土的道路網絡，亦沒有佔用政府用地作發展用途或將土地用作露天存貨的明顯跡象，無需利用城市規劃條例作額外監管，因此多以分區計劃大網圖，為該等地區的發展提提供指引和規範。另外，在新填海區，由於土地屬政府擁有，土地的用途由政府管制，因此也無需要為這些地區擬備發展審批地區圖。」
和南丫島同樣在九一年後制定分區計劃大綱圖，但沒有發展審批地區圖的還有長洲、坪洲、大嶼山東北、東涌市和西貢市等。

沒有法定圖則保護的地方──馬屎洲、鎖羅盤、龍鼓灘

在二零零九年，香港仍有約一成五的地方未納入法定管制地區內，包括邊境禁區、青山龍鼓灘一帶，以及在郊野公園旁的私人土地。

本港超過四成土地面積為郊野公園，覆蓋了香港地圖上一大片。但細心看看郊野公園的範圍內有很多空洞。這些空洞，如大蠔、梅子林、茅坪、田夫仔、谷埔和榕樹凹等全是私人土地，生態、地質和景觀價值未必比郊野公園低。這些未受保護的地方一經受破壞，政府幾乎無計可施。

馬屎洲地質公園旁的水茫田在零八年九月被發現遭人破壞，整片次生林遭人削去。當時的土地業權人是地質公園中心其中一個贊助人，但他聲稱現時土地已轉售他人。在事件被揭發時，地主說會發展綠色旅遊、搞綠化，但到零九月該處已變成了骨灰場。

馬屎洲的地質價值早被確認，在一九八二年被定為具特殊科學價值地點，又在九九年劃為特別地區。不過馬屎洲現時並不在發展審批地區核准圖或分區計畫大綱圖覆蓋範圍內，水茫田一帶也未被劃進特別地區，以致該處未能受到法例的保護。

長春社在零九年兩次去信規劃署，要求為馬屎洲制定發展審核地區核准圖。當然即使現時馬上制定圖則，也不能改變骨灰場這「現有用途」，但可阻止進一步的發展。 但看來政府已放棄了水茫田這一片土地。長春社零九年九月尾去信環境局，詢問政府會否容許地質公園附近土地經營任何私人商業活動，包括私人骨灰場等，以及骨灰場的工程是否已對附近地質景觀構成了破壞。但在十月十九日得到的答覆是，專家認為水茫田的地質價值較低，故沒有被納入為香港地質公園的一部分；而水茫田的骨灰場在地質公園範圍外，相信不會對香港地質公園構成影響。

據土力工程拓展署的香港地質圖，水茫田的地質分別為「大埔海組」和「赤門海峽組」，和馬屎洲其他部分一樣，年代久遠，地質價值沒理由比周邊的地方低；水茫田之上雖然有年代較近的「第四紀沉層物」，但馬屎洲特別地區內有相同的沉積層，顯示地質價值並非劃入特別地區的唯一考慮。

鎖羅盤村比鄰船灣郊野公園，在《新安縣志》中稱為鎖腦盆，是一條古老的客家村落，村民以黃姓為主。貫通鎖羅盤的河是漁護署選定具重要生態價值的河溪之一，濕地上則有被該署選為一百種香港稀有及珍貴植物的矮大葉藻，漁護署也在零五到零六間在鎖羅盤發現褐扁顱蝠，是在香港首次錄得的蝙蝠物種。這種蝙蝠以竹莖的空心節腔為居所。鎖羅盤也是觀蝶天堂，在那裏可看到香港較少見的僧袈眉眼蝶、白斑嫵灰蝶等。

政府在零八年二月初已接獲行山人士投訴鎖羅盤有人斬樹。漁護署在調查後發現有自稱村委會主席人士計劃發展鎖羅盤村，約有四百棵樹木被砍掉，一半在政府土地上。傳媒到零八年六月報道事件，一名自稱鎖羅盤村委員會主席的男子黃富接受傳媒訪問時表示村委會正重建村莊，以開拓一個荔枝龍眼果園。據政府選舉委員會的資料，鎖羅盤村的村代表應為黃冠生。

漁護署在七月三十日控告自稱村委會主席人士，案件在九月十二日在荃灣裁判司署開審，但律政司檢控官決定不提證供起訴，被告因此獲判無罪。村委會其後在零九年四月宣布在七月一日開始封村。村路雖然在私人土地上，但由政府建造，並由北區民政事務署管理，但該署和北區地政署認為土地業權人有權封路。漁護署以避免行山人士和村民衝突為由，在六月五日宣布永久封閉該路段。

屯門龍鼓灘南朗村後的風水林孕育著多種蝴蝶，是本地罕見紅鋸蛺蝶的重要繁殖地，因該處有其寄主蛇王藤。零七年七月在政府的土地上發現面積約1250平方米的植物，包括蛇王藤遭砍伐，破壞該區蝴蝶生境。雖然地政署多次執法，清理被佔用的土地，但仍然不斷屢遭破壞。漁護署雖然表示正建議把該處劃為具特殊科學價值地點，但由於龍鼓灘一帶未有法定圖則覆蓋，未能有效保育周邊的地區。

小弟未試過評分, 亦只可加這麼少分, 不過太精彩了. 他日誰人好像 梁振英要打甚麼主意的話, 應以此為鑑

Green Devil 多謝你的資料~! 但是因近日正在做一個關於fly-tipping 的study ~! 對於OZP 同DPA 產生了很多問題!~

就塱原一事為例，被發展的地方，包括塱原濕地農莊及侯太樂先生的農地等等...其實一早被IDPA 和OZP 定為 Agr Land。如此說來....

侯太樂先生的農地..可能有些人會說成 "平整土地"，不超過1.2米...而且還種了果樹...正在做果園......說是可以"過骨".........<本人覺得有關人士...幾..OR 應該係極可恥.......>

塱原濕地農莊 一事...的確是犯法.......從東方日報的一報導中指出...

2006年 塱原濕地農莊開始營業，同年有團體發現農莊屬違規發展，向當局投訴，對方未有行動。
2008年 規劃署向有關土地擁有人發出強制執行通知書，機電署亦向農莊發出警告信，違規發展未有中止。
2009年10月 農莊其中一名負責人被判違規發展罪名成立，罰款六千元。
2009年11月 農莊另一名負責人，被判違規發展罪名成立，罰款六千元。
2009年12月 食環署巡查發現農莊提供機動娛樂設施，檢控負責人無牌經營公眾娛樂場所，案件排期中。(東方日報, 2009)

而本人近日所見....農莊是仍然營業...在此事上...我完全不能理解...有人犯法.....也有法例.....但點解.....  點解無人去捉人呢.......
點解佢明明係更改左土地用途....但點解....成件事仲可以keep 住做......呢一點...我真係完全唔明白....

另外...錦田的水牛田也是一樣.....一樣已經肯定 fly-tipping 是犯法...但...一樣有人去做..而政府只是在那裏整個牌就算.....

整件事在我的眼中...就好似....整個TPB 和 PlanD 是正在浪費我們要交稅的人既錢....因為..有冇佢地都好似無咩分別...........

在我的conclusion 中...我真是不知道應該寫成....政府無能....還是....發展/建築商太醒...

希望Green Devil 你可以解答一下我的困惑......

第一，規劃署執法不力，包括犯法和執法的時間太長，隔了一段日子才去告人。其次是給予復修的時間也太長，如鹿頸，竟容許到今年一月十九日為限期！修復的條件也太鬆，如填了塘，種草可以了事，如記憶沒有錯，這是九一年修例時，鄉事派向政府施壓的結果，因為只要修復到規劃署滿意便可。

第二，判罰太低。刑罰本身已低，這也是鄉事派向政府施壓的結果。判罰也低，如濕地農莊，六千蚊算咩錢！

另很高興這些資料對你們有用，歡迎轉載。

南生圍

政府在九一年修訂城規條例，引發了有關南生圍發展的訴訟。

南生圍是后海灣連片濕地組成的一部分，其內的魚塘是為在本港過冬的候鳥提供糧食，是牠們重要的補給和休息站。南生圍重要的地方，是該處擁有不同的生態，除了紅樹林外，還有淡水濕地和開闊原野，因此除了水鳥外，還可以看到不少種類的林鳥。

一九六四年至六五年，傳氏家族在南生圍的一幅土地獲行政局批准作小規模發展，到九零年底，有報道指恒基兆業地產和澳門第一代賭王傅老榕後人傳氏家族的富麗華集團合作發展南生圍的計劃。傳氏家族在九七年出售了富麗華集團，但保留了南生圍的發展項目，現時為傳氏廣興置業集團南生圍建業有限公司所有。

由於政府在九零年提出修定城規條例的草案，又在九一年七月為南生圍制定中期發展審批地區圖，發展商如果要在南生圍發展，便要向城規會申請。南生圍項目所在地在審批地區圖的土地用途，除了在南生圍南部一幅約16.6公頃的土地為住宅（丙類）外，其餘為未確定用途。

恒基在九二年八月向城規會提交第16條申請(申請編號A/DPA/YL-NSW/12)。申請地點面積98.3公頃，申請人擁有67.4公頃的土地，另21.9公頃為政府土地。發展項目名稱為Sunnyville Estate，包括一個十八洞高球場，2550個住宅單位，地積比率為0.317當中二十五座為七至八層高，五百座為三至四層高，每座有兩個複式單位，九百七十座為兩層至兩層半連車房的建築物。由於住宅（丙類）准許的地積比率為0.4，上蓋面積為百分之二十以及樓高只為在車房上再多建兩層，因為南生圍項目的絕大部分建屋範圍在住宅（丙類）用地以外。

城規會的鄉郊及新市鎮規劃小組委員會原定在九二年九月十八日討論申請，但申請人在九月十六日提交進一步意見，小組委員會在十月九日會議上否決有關申請，而反對的理由多達十一項。城規會反對的主要理由是項目不符審批地區圖該地點保護景觀和生態價值的規劃意向，有關項目發展過大和環境評估不足等。

恒基在九二年十二月十二日申請第17條覆核，並決定更改計劃，加入濾水廠和污水處理糸統，並願意在甩洲打造成一個積極管理的自然保育中心，換地補償生態，當中21.9公頃為發展商所有，19.1公頃為政府所有。恒基最遲在九三年一月開始便和世界自然基金會討論甩洲的問題，世界自然生物基金九三年三月二十九日致城規會的信中指出，如甩洲自然保護區成立，可以緩解南生圍項目造成的生態損失。基金會保育主任侯智恒接受南華早報訪問時表示，以甩洲作補償，可能使南生圍項目在環境上可以接受。不過，城規會在六月十一日再遭城規會否決。理由是以甩洲換地和該區的保育政策不符、發展商提出生境管理計劃未知可否有效執行，也使政府負上重大責任。

政府在一九九二年十月發出指引在米埔設立后海灣緩衝區，分為一區和二區，除農業和康樂外，不會接受任何新發展申請；但到九三年十一月，規劃署發出了新的指引，一區內不接受任何新發展申請；二區可接受「低人口密度」及「不影響生態環境」為理由申請發展。

恒基在九三年九月向城規會上訴委員會上訴。爭議的焦點，已經由南生圍作為緩衝區的價值，轉為南生圍漁塘本身的價值。城規會及規劃署更指這是「漁塘之戰」（Battle of the Ponds）。上訴委員會在九四年八月二十六日判恒基得直。上訴委員會指出，中期發展審批地區圖的「未確定用途」用地並無禁止建屋 ，他們也相信甩洲可以補償南生圍發展所造成的生境損失。上訴委員會更指世界自然生物基金在九三年三月和九月致城規會和規劃署的信件「並非不支持」南生圍項目；如三月二十九日的信件指甩洲可以容納被迫遷離南生圍的鳥類；九月三十日的信件更建議政府考慮發展商的申請。

不過，世界自然生物基金在九四年三月十四日的信件改變立場，指漁塘的生態價值在過去被低估；由於有關在后海灣地區內第16條提出的規劃申請的指引仍然有很多重要問題尚待解決，因此不支持發展項目。

當時上訴委員會支持恒基的成員為鄧國楨、霍士傑和姚思教授(Peter Hills，現為香港大學嘉道理研究所主任)，反對的則為David DaSilva。

九四十一月，城規會向高院尋求司法覆刻，但敗訴。到九五年六月，城規會再向上訴庭申請上訴，到九六年一月二十四日，城規會上訴得直，認為城規會上訴委員會誤解了要保育濕地的規劃意向。

恒基其後向樞密院上訴，樞密院於九六年十二月十六日判恒基得直。樞密院判決指出，申請地點大部分劃為「非指定用途」，發展審批草圖亦沒有說明土地不能作住宅發展；判決也指出，城規會九三年的指引沒有指二區不能發展住宅。

由於城規會上訴委員會在九四年的詅訊中指出南生圍的中期發展審批地區圖、於九四年六月刊憲的分區計劃大綱草圖、以至九二和九三年發出的后海灣緩衝區指引沒有保育漁塘的意圖，規劃署在九七年完成了「后海灣地區魚塘生態價值研究」，其後制定了規劃指引編號12B，提出了在區內魚塘的面積或功能「不會有濕地淨減少」的原則。

南生圍項目的土地在九九年改劃為其他指定用途（綜合發展及濕地改善區）。但由於發展商仍然未能完全滿足城規會和城規會上訴委員會定下的條件，因此項目未能開展。
南生圍一帶在零八年底發現遭人放火和填塘，事後南生圍建業有限公司董事傳澤厚去信長春社，指該公司正「重新檢視南生圍的平衡保育及發展機會，依法定圖及…公私營合作政策，提文方案… 」

學者黎安國指出，綠色團體在南生圍事件陷入了道德的兩難；而世界自然基金會在其會刊《生命之延》九三年秋季號賣了兩版恒基甩洲自然保護區的廣告（之後陸逐有來），等同是暗中贊成。

南生圍建業有限公司的母公司廣興置業集團目前（09/10年）是世界自然基金的鑽石會員。

[ 本帖最後由 GreenDevil 於 2011-1-19 16:31 編輯 ]

為我們的鄉郊環境默哀...

非常精彩的文章分享!

第一部到此完結 ，往後計劃寫丁屋，鄉議局和保育政策。之前還會為第一部配圖。
希望在一到兩年內可以完成一部較詳細的書。

香港與生態有關的書都集中是IDENTIFICATION KEYS這類的工具書，鮮有深入真正討論生態、環保問題。期待你的"破壞史"。希望我們可以真真正正從歷史中吸取教訓，不要再重蹈覆轍。

真希望你能夠寫多0的關於鄉議局 的東西~!

我對鄉議局的感覺..就好像一群有勢力人士組成的organization...
雖然..某些人說自己是 "為人民服務的大義工" <--本人感覺他十分可恥......

所以我想對這個所為 為新界鄉民 "謀" 福祉的團體 認識多一點....希望可以持平少少去 "對待" 佢地~!

感謝 GreenDevil~!

期待第二部, 有需要的話, 可提供資料搜集的協助~!

非常感謝樓主, 這些都是一些極有用的歷史以及資料.

但有一點小弟不是太明白.

為何就算有OZP, 但之前冇DPA, 規劃署就無法執法??

就以上文有提及的作例子: "零九年三月，南丫島榕樹灣一條位於農業地帶的天然溪河近河道疏浚工程一段遭建築廢料填平。南丫島到零一年才制定分區計劃大綱圖，但之前未有發展審批地區圖，因此規劃署也無法執法。"

我知道DPA 係OZP 的前身, 之後會俾OZP 取代.

我想到的是, DPA 可給規劃署執法的能力, 而OZP 就沒有, 但如何係咁, OZP 點樣可以管制土地用途???

謝謝解答~!

熱切期待丁屋篇章.
飛丁/先鏟林後入紙/明明發展商project地政堅持就原居民自入/係唔係都批...
我諗內裡故事比我想像中更黑...

豐樂圍一帶在「九龍腹地」(Kowloon Hinterland，即現時的新界)仍未租予英政府時為一片沼澤。香港政府在一九一五年收到一間香港公司申請買入屏山對出1200英畝（約486公頃）的沼澤地，計劃將之改為稻田。土地在翌年以$48,600賣出。豐樂圍就是這土地的一部分，在一九一八年以大埔新批土地契約第2692號 (Tai Po New Grant No. 2692) 批出；現時豐樂圍座落的地段為元朗丈量約份123號地段1457號，面積為198.51英畝（約80公頃）。

豐樂圍在最初的政府批地書稱為大井，現在稱為豐樂圍的原因是地土的業權在一九三五年轉讓至「豐樂公司」的名下。該地最初為鹹水稻田，在一九三八至四五年間改為基圍，到七十年代中再轉為漁塘。豐樂圍在一九五七年在新界元朗坪山鄉事委員會登記成為正式鄉村，設立村代表制度

長實以Mutual Luck公司名義，在一九八九年五月以HK$292,772,490.40向豐樂公司購入土地，換言之，呎價只是34元。政府在一九九零年提出修改城規條例，並在同年八月公布豐樂圍所在的流浮山及尖鼻咀中期發展審批地區圖，豐樂圍的用途當時是「非指定用途」。

長實在一九九二年向城規會興建三至十五層，總樓面面積404 000平方米的樓宇，結果被否決；長實在一九九三年七月再作申請，這次樓高全為三層，共4108個單位，總樓面面積為323 600平方米，結果也是被否決。長實在九四年再闖關，這次樓高為兩至三層，單位1333個，總樓面面積為149 000平方米。申請和覆核分別在二月和六月被否決。

城規會在九四年六月把豐樂圍改劃為「自然保育區」，在這土地用途下，樓宇發展是不被容許的。

長實其後曾向城規會上訴委員會上訴，但由於其申請由當時的上訴委員會主席為列顯倫處理，長實認為列顯倫為香港地球之友的理事，不能中立處理其上訴，要求他不要審理有關申請，但為列顯倫在九四年十月拒絕。長實於是申請司法覆核，但在九五年五月遭駁回。

長實其後留意到列顯倫在一九九二年被委任為上訴庭法官，長實認為這違反了城規條例17A(2)，「總督不得委任... 公職人員…為上訴委員團成員。」的規定，於是再次向法院申請司法覆核；申請在九五年十一月駁回。

不過，政府在九六年修改城規條例，增加了上訴庭法官不能任城規會上訴委員團成員的規定。

在豐樂圍於九四年改劃為「自然保育區」後，長實曾多次向城規會提出反對，最終在九九年十一月二十六日成功把豐樂圍改劃為「其他指定用途（綜合發展及濕地改善區）」，並可建總樓面面積148 000平方米的住宅。當時由長實副主席李澤鉅親自到城規會解說，世界自然基金會香港分會則派出米埔保護區經理楊路年和高級環境保護主任邱淑逑助陣；加上漁農處支持，規劃署也把他們的意見由「不支持」改為「不反對」，結果如何，顯而易見。

長實在二千年五月向環保署提交工程項目簡介，環保署在七月發出環評研究概要。長實曾在零七年提交環評報告，其後撤回；到零八年八月再提交報告，環諮會在十月八日有條件通過報告。根據明報零八年十月七日的報道，環諮會轄下的環評小組在九月十八日已通過環評報告，但委員劉祉鋒不滿小組主席吳祖南未有充分聽取各委員意見便匆匆通過報告，對此感到奇怪；另一名委員黃家和更不滿濕地保育區日後淪為私人花園而拍枱離場。吳祖南則認為他已給各委員充分時間向發展商提問，認為大部分人的意見正面才通過部告。

雖然通過環評，但豐樂圍到行文之際（零一年十月三日）仍然未取得環境許可證。據明報零九年十一月七日的報道，以公私營界別合作，由私人發展商承擔的保育項目不適用於環評條例；律政司的意見是發展商應先向城規會申請，獲通過後才發出許可證。

Mutual Luck並非由長實全資擁有，由邱德根任主席的遠東發展便在二千年以一億二千萬元購入Mutual Luck不多於15.33％的股權；到二零零一年再以一億二千萬元購入額外15.33％的股權，總權益達 21.66%，到零三年權益更增至25.33%。Mutual Luck的股東還有新鴻基。

長實在九八年曾起訴豐樂圍的四十多名村名侵佔土地，但由於仍未獲得規劃准許，因此押後官司，到成功把豐樂圍改劃為「其他指定用途（綜合發展及濕地改善區）」後，在二千年四月恢復有關法律行動。

這些村民是透過一名叫趙溢洪的主租客向原業主交租，村民申辯他們根本不知道業權已易手。

雖然主審法官林文瀚在零二年判長實得值，但他在判案書中，對各村民的處境深表同情，指出「他們多年來在豐樂圍開墾及經營，自力更生，並且在此建立他們的家園。現在他們有很多位均年事已高，要他們遷離豐樂圍，確實是會令他們有生計上的困難」，因此暫緩執行該收回管有令至本判詞頒佈後的4個月，容許各村民有足夠時間作出遷離之安排。

更甚的是，長實竟向村民追討自九三年起的租金。林文瀚認為長實在八九年後的行為，確實是有誤導村民，使他們以為他們的主租客之租賃仍未被終結，引致他們繼續繳付租金給主租客，因而蒙受經濟上之損失；所以如這些村民已付租金給主租客，則不用再付租金。

林文瀚也指出按政府批地書之條文，長實有責任確保在官批租約期內，有關的土地不會沒有被使用連續超過五年。業權人就土地的實際使用是有監察的責任，分租客在九零年後在這些漁塘上的活動，實際上亦間接地幫助長實遵守這一條文。雖然分租的村民沒有向長實人繳付租金，但長實也不是就他們佔用漁塘上毫無得益。若在九零至九八年間村民不繼續他們在漁塘上的活動，長實便違反了批地書的條款。

林文瀚也指出，漁塘為農地，而農地的租賃是不受業主及租客（綜合）條例保障，但這不是一個法律的問題，而是社會政策的問題。

[ 本帖最後由 GreenDevil 於 2011-10-3 20:41 編輯 ]