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標題: [私人土地] 終於到鳳園了~
靈--淚鳥 (Ken)
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發表於 2008-8-14 10:42  資料 主頁 文集 短消息 
我都交左意見!
我試過係鳳園觀鳥,冬季時,一日記錄到有超過25種鳥,
有比較難見的灰林即鳥,銅藍鶲,希望鳳園保得住喇!




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寫了一個擴充版的文章,請參閱轉載。


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發表於 2008-8-14 18:20  資料 短消息 
這是論壇所交的意見:

Re: Comments on the Section 16 Application A/TP/408

The HKWildlife.net would like to submit our objection to the Application No A/TP/408 as the proposed project will cause unacceptable ecological and visual impacts on the important butterfly habitat nearby.

Ecological Impact
The impact of the development on the Fung Yuen SSSI nearby was not fully addressed in the application. The factors affecting the diversity and stability of butterfly species in the SSSI are not limited to those of the site per se, but those of the surrounding area, as butterflies are airborne creatures. Species of the Family Papilionidae (both the White Dragontail Lamproptera curicus and Common Birdwing Troides helena (Protected under Cap. 586 & Cap.170) belong to this family) and some species of the Family Nymphalidae are powerful fliers with a home range spanning a radius of several kilometers. The development site may well be the mating, breeding and foraging grounds or fall within the flight paths of the butterflies.

A mere 50m buffer zone between the SSSI and the CDA as proposed by the applicant (Annex 7 paragraph1.6.2) simply fails to take into account the behavioral patterns of the butterflies. The insects will not be bounded by the wishful thinking of the applicant and be confined to man-made boundaries. The development will unavoidably reduce the living space of the butterflies and may even cut down the number of species there. The reason is that the addition of 212 houses will affect the micro climate, including the air flow, daytime temperature, temperature difference, and humidity, of the surrounding area, especially the near ground level where most butterfly species frequent (therefore the rooftop gardens proposed by the developer would do little help); some species may even abandon the Fung Yuen Valley as their breeding ground.

Although the access to part of the SSSI is restricted, over 90% of it is government land and thus is open to public. Although renowned as a butterfly hotspot, the area is sheltered from excess human disturbance because of its relative inaccessibility by public transport; given the proximity of the proposed residential blocks and houses to the SSSI, the impact of the addition 4 333 residents on the site could not be underestimated.

Visual Impact
While it is undeniable that the development site was occupied by undesirable land uses such as, wreaking yards and storage areas in the past, and we commend the effort taken by the applicant to clear up the site; the development in its present form would simply negate the improvement achieved.

The proposal to built an addition 212 houses entails an increase of the site coverage from 9.715% to 11% As the Tai Po OZP S/TP/20 excludes car park, loading/unloading bay, plant room, caretaker’s office and quarters and residents club house/ recreational facilities from the GFA calculation of the CDA (1), the footprint of the development should be substantiality larger. The rural character of the Fung Yuen Valley will be ruined. Although the proposed roof top gardens may somewhat mitigate the visual impact, whether these gardens could be maintained after occupation is doubtful.

Conclusion
Given the immediate proximity of the development site to the Fung Yuen SSSI, the scale of development should not pose any detrimental effects to the butterfly hotspot. There are now 170 butterflies species recorded in Fuen Yuen, as compared to only 135 in 2004. Some of the newly recorded uncommon species like Junonia iphita, Phaedyma columella, Parasarpa dudu and Troides aeacus are of the Family Nymphalidae and Papilionidae. The clearing up of the undesirable land uses may well be one of the contributing factors to the increase of the number of species. If excessive development is to go ahead near the SSSI, the role of Fung Yuen as a sanctuary for butterflies and other insects may be lost forever.

Remark: HKWildlife.net is an Registerted Organization in accordance with Cap. 151, Societies Ordinance. ...

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blackdogto   2008-8-14 18:32  種子  +22   內容充實!
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發表於 2008-8-15 16:47  資料 短消息 
大埔鳳園村民意見書

一﹞諮詢居民/市民工作欠佳,申請人提供的site coverage資料可疑

城市規劃委員會目前諮詢程序,根本沒有令受規劃影響的居民和一般市民得到充足資訊:

a) 城規會委託規劃署大埔分區辦事處張貼於鳳園路兩旁的告示,在二十多天的諮詢期內至少兩次「不翼而飛」,大部分村民根本不知道有規劃申請這回事。

b) 告示只有非常簡單的資料,完全沒有展示規劃的圖則和模擬圖。申請人提供的「總綱發展藍圖」,只能夠在規劃署的辦公室內查閱,而且完全只有英文版本,村民要知道規劃詳情及各項影響評估,幾乎沒有可能。既然目前按《環境影響評估條例》做的環境及生態影響評估都可以全文放上互聯網,為何城規會和規劃署做不到?

c) 我到規劃署北角辦事處查看「總綱發展藍圖」時,對申請人的數據感到懷疑。例如關於site coverage。申請人在planning statement的第九頁聲稱,之前十二幢多層住宅的規劃佔整塊綜合發展區面積的9.715%﹝site coverage﹞;現在申請人要求將其中四幢多層住宅分散為二百間別墅,用來興建樓宇的面積明顯激增,但按它提供的數字,新規劃的樓宇佔整塊地皮僅11%,增加了1.285%。申請人在第九頁的表格中只提供「綜合發展區」的總面積以及site coverage的百分比,卻不提供實際建屋面積,令市民根本無從核實。拿着這些問題數字,我致電規劃署大埔分區辦事處一名規劃師。該規劃師說,規劃署也對發展商提出的數字有懷疑,例如地圖比例不準確,也不知道實際建屋的面積。我說,既然有懷疑,政府不是有責任替市民把關,確保發展商提交的數字準確嗎?規劃師回應說,不明白什麼叫把關,申請人是發展商,不是規劃署,因此要向公眾解畫的不是規劃署,而是發展商。她最後建議,我可以把「對發展商數據有懷疑」這一點,當成意見書提交。

我對規劃署官員的回應十分反感。市民如果不是有政府的協助,如何能向大地產商「問責」,要求他們提供確實的數字。市民應該有權先得到正確的資訊,然後再根據這些資料判斷是否支持申請,政府絕對有責任先替市民澄清疑點,然後讓市民有充足的時間提交意見讓城規會委員參考。

希望城規會委員能積極跟進申請人提供的資料是否準確。

二﹞申請人忽略新發展對原社區的影響

目前鳳園村的居民只有大約一千,申請人建議的發展將可容納超過一千四百戶,即是超過四千人,那是鳳園村原來人口的四倍。申請人在「總綱發展藍圖」裏,只懂抺黑鳳園村民為破壞環境的罪魁禍首,卻完全沒有談及新發展對於原來社區的衝擊。如果城規會接納這項規劃申請,可以預料,新發展肯定是自成一閣、保安嚴密的豪宅區,與附近的鄉村格格不入,製造社區隔閡,而增加的人口帶來的光污染、大量的交通﹝交通影響評估指:鳳園路每小時的車流將增加四倍﹞亦將破壞原來寧靜的鄉村生活。

城市規劃其中一個原則是對原來發展脈絡的尊重,過去二、三十年間,新界的鄉村規劃已經受到很大的衝擊和破壞,香港社會應該回到可持續發展的原則,並且尊重村民參與規劃的權利。因此:

a) 我要求申請人大幅降低興建樓宇的面積和密度,將新遷入的人口降至一千人以下。
b) 讓村民可能參與規劃,營造一個新舊共融的新社區。
c) 新發展不應採取封閉的圍城設計,應該採用如黃埔花園和美孚新邨的開放設計,盡量減少空間的隔閡。

三﹞申請人忽略對鳳園「具特殊科學價值地點」的影響

鳳園「具特殊科學價值地點」是全香港最重要的蝴蝶生境,出沒的蝴蝶種類多達一百八十種,佔全港總數的七成。如此重要的生態地點,理應得到非比尋常的保護。城規會在二零零四年八月十八日批准申請人編號A/TP/333的綜合發展區規劃申請時,在條件(i)要求申請人"the implementation of mitigation measures as proposed in the ecological assessment to protect Fung Yuen Valley Site of Special Scientific Interest to the satisfaction of the Director of Agriculture, Fisheries and Conservation or of the Town Planning Board",說明城規會也認同「保護」﹝protect﹞鳳園「具特殊科學價值地點」的需要。

漁護署在官方網頁上曾清楚指出對生態影響評估的要求﹝http://www.afcd.gov.hk/tc_chi/co ... _nat_intro_rev.html﹞:

「漁農自然護理署負責審閱發展計劃倡議者所進行的環境影響評估研究,規劃研究和發展申請中的生態評估項目。
生態評估研究及預測有關發展對天然環境,包括現有的植物、動物及野生生物的生境可能造成的影響。生態評估的主要目的,是提供足夠及準確的生態數據,俾能對潛在的生態影響作出全面及客觀的識別和評定。
生態評估包括以下主要項目:
1. 提供全面及準確的生態基線資料;
2. 識別潛在的生態影響;
3. 評定已識別的生態影響的重大程度;
4. 建議有效及實際可行的替代方法及緩解措施;和
5. 就是否需要實行適當的生態監測計劃,提供建議。」

按漁護署訂立的標準,申請人這次提交的生態影響評估明顯未符要求。

a) 城規會在有條件批准A/TP/333規劃申請時,列明生態影響評估報告的目標是「保護」鳳園「具特殊科學價值地點」,但申請人的生態影響評估卻用了大量篇幅去討論治理鳳園河的工作,相反討論鳳園保育區的篇幅非常少。

b) 申請人並沒有提供「全面及準確的生態基線資料」,有關蝴蝶品種的數據亦已過時﹝報告第二頁﹞。當申請人指出新發展對附近生態影響輕微時,也沒有相應的研究和數據支持。到底我們是以什麼標準來評定對蝴蝶保育區的生態影響呢?是否按蝴蝶種類的數量的升降?如果是,那麼蝴蝶數量下跌至什麼程度才是不可接受的影響?新地產發展會否造成這個不可接受的影響?申請人在生態影響評估報告中均沒有述及,態度兒戲。

c) 申請人提出紓緩措施時,完全沒有理論和研究的支撐,只是相當然地認為五十米的緩衝區就已足夠。城規會能夠放心把香港最重要的蝴蝶區的生態,置於如此粗疏的生態影響評估之上嗎?本地多個專研蝴蝶生態的組織均已指出,申請人的發展過度接近「具特殊科學價值地點」,對於蝴蝶保育區的生態將帶來無可估量的長遠影響。

因此,希望城規會委員不能接受申請人的生態影響評估,必須另聘獨立的研究機構作嚴格的影響評估。我亦要求發展商將主要的建築遷到綜合發展區的東南面,離「具特殊科學價值地點」較遠的地點,將新發展帶來的影響降低。

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發表於 2008-8-21 01:46  資料 短消息 
地產商「兩害取其輕」策略──救救大埔鳳園﹝二﹞

因為跟進大埔鳳園的綜合發展規劃申請,慢慢觸摸到一些以前未有機會接觸的權力和運動網絡,例如地產商發展新界鄉郊土地時的策略﹝當然同樣的招式在市區也會採用﹞、一九九八年開始的環境影響評估制度、以至八十年代生態保育運動發展出來的發展商/團體合作形態。有關這些議題的報道和評論,其實經常有主流媒體報道,但當時讀了卻不入心,趁這幾天還在香港,趕緊整理一些民間報道,與各位分享。

上一篇民間報道﹝http://www.inmediahk.net/node/1000787﹞提到,長實在二零零零年夏天首次向城市規劃委員會提交鳳園綜合發展區的發展申請﹝編號A/TP/256﹞,建議在鳳園谷的核心興建十二幢多層住宅﹝http://www.flickr.com/photos/39222131@N00/2734071283/﹞,獲批准後,長實分別於二零零零年底﹝編號A/TP/267﹞、二零零三年夏天﹝編號A/TP/318﹞、二零零三年秋天﹝編號A/TP/319﹞及二零零四年夏天﹝編號A/TP/333﹞提出輕微修訂並獲批准。到了今年夏天,長實大幅修改規劃內容再上城規會﹝編號A/TP/408﹞,將十二幢多層住宅減少為八幢,另加二百多間獨立洋房﹝http://www.flickr.com/photos/392 ... 220/in/photostream/﹞。這項申請的公眾諮詢期於八月十五日結束,城規會暫定於九月五日討論這項申請。

那些聽了呼籲向城規會表達了反對意見的朋友,也許會以為如果城規會委員在公眾壓力下、以「專業」的判斷否決了申請,就代表長實的工程要擱置,甚至推倒重來。我原初也以為是這樣。因為在A/TP/333規劃申請的批准條件(o)項說明:"the permission shall cease to have effect on 18.8.2008 unless prior to the said date either the development hereby permitted is commenced or this permission is renewed." 零八年八月十八日已經過了,即是說期限已過,此規劃申請亦未在限期前renewed﹝更新﹞,見長實的規劃批准過了期又未renewed,因此便以為A/TP/333已經失效──若果A/TP/333已經失效,則A/TP/408是否得到批准便變得很重要,一旦被否決,長實便要重頭再來。

當時我一直沒有很留意批准條件(o)項的第一個"unless":"unless.....the development hereby permitted is commenced"﹝除非此項發展已經展開﹞。過了公眾諮詢期後,我才想到「展開」兩個字可能事有蹺蹊。怎樣才謂之「展開」呢?是李嘉誠親臨動土的那天?還是什麼?於是打電話去規劃署大埔分區辦事處,果然,規劃師着我去看城規會規劃指引編號35A<a href="http://www.info.gov.hk/tpb/tc/forms/Guidelines/TPB-PG-35A_Chinese_.pdf">《 延長展開發展的期限》</a>。指引的第二段說:「在界定一項經批准的發展是否已經展開時,考慮的因素會視乎每個個案的事實和情況而定。<font color=red>一般而言,建築圖則獲得批准,便可視為發展計劃已經展開。然而,倘經批准的發展必須在獲得批地﹝包括小型屋宇批地﹞或修訂契約後始能實施,經批准的發展可視為在批地文件/修訂契約簽立當日展開。</font>」如<a href="http://www.inmediahk.net/node/1000787">上一篇民間報道</a>所說,長實已於二零零七年與地政總署簽訂新地契並補地價,即是說,計劃興建十二幢多層住宅的A/TP/333已經「展開」。因此,就算最新的多層大廈加獨立洋房的規劃申請A/TP/408被否決,長實也隨時可以A/TP/333的規劃繼續工程。

這下我才知道,城規會的公眾諮詢之所以顯得無關痛癢,不單是因為委員漠視,而是因為就算委員正視並採納,也不能阻止發展商用舊的規劃繼續工程。而那個舊的規劃批准可能是更恐怖的。一名不願透露姓名的現任城規會委員表示:「目前最大的frustration是個plan好多年前批左,發展商唔起,到依家走黎起。但現在公眾對土地利用的訴求不同了......佢地﹝發展商﹞成日都會講番轉頭,話如果你唔批我新呢個,我就行番轉頭。就好似依家合和咁樣。佢地好似叫人兩害取其輕,咁樣的心態,即係玩野。好似合和都係,佢去番九四年的plan,佢係會輸的,因為佢當年的設計是不能滿足現在的要求,但佢知道如果佢不拿着一個更加差的plan黎ask for一個新一d的plan,新的plan一定唔批。」

全文見  http://www.inmediahk.net/node/1000840

[ 本帖最後由 朱凱迪 於 2008-8-21 02:25 編輯 ]

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little   2008-8-25 12:48  種子  +5   good point!
SIUFA   2008-8-21 14:40  種子  +5   可惡又可怕! >.<"
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朱凱迪
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發表於 2008-8-21 01:51  資料 短消息 
漁護署新聞組的回應──證明長實的生態影響評估不及標準

朱先生:

有關生態評估的查詢,漁農自然護理署(漁護署)謹覆如下:

漁護署負責審閱發展計劃倡議者所進行的環境影響評估研究(根據《環境影響評估條
例》),和發展申請(包括根據《城市規劃條例》的規劃申請)中的生態評估。本署
網頁內有關生態評估的五個項目﹝http://www.afcd.gov.hk/tc_chi/co ... _nat_intro_rev.html﹞,是評估工程或發展建議引起的生態影響時採用的一
般取向及方法。

就擬議在大埔鳳園指定為「綜合發展區(1)」的土地範圍內的發展,申請人於上月向城
市規劃委員會呈交一份規劃申請。本署亦已應規劃署要求,表達本署對有關發展建議
的相關意見。

鳳園谷乃位於〔綜合發展區(1)〕的北面,鳳園谷為一林谷,當中包括自然植被及荒廢
農地,山麓地帶有些果園樹及風水林,並早於1980年已被列為具特殊科學價值地
點,主因是該地點的林谷有寬藥青藤等多種稀有及受保護植物生長,此外亦是多種不
常見的蝴蝶如燕鳳蝶、裳鳳蝶及紅珠鳳蝶的棲息地。本署亦一直監測該地點的生態狀
況,最新的資料顯示,在該地點曾記錄十多種哺乳類動物、三十多種雀鳥及一百五十
多種蝴蝶。

漁農自然護理署新聞組

       
生 態 評 估 包 括 以 下 主 要 項 目 :

   1. 提 供 全 面 及 準 確 的 生 態 基 線 資 料 ;
   2. 識 別 潛 在 的 生 態 影 響 ;
   3. 評 定 已 識 別 的 生 態 影 響 的 重 大 程 度 ;
   4. 建 議 有 效 及 實 際 可 行 的 替 代 方 法 及 緩 解 措 施 ; 和
   5. 就 是 否 需 要 實 行 適 當 的 生 態 監 測 計 劃 , 提 供 建 議 。

長實在一至五項都不達標,不信,大家看一下﹝http://www.flickr.com/photos/39222131@N00/sets/72157606646718326/﹞,評評理。

[ 本帖最後由 朱凱迪 於 2008-8-21 01:53 編輯 ]
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SimFish
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發表於 2008-8-21 02:44  資料 文集 短消息 
『表達本署對有關發展建議的相關意見。』
唔知『發展建議的相關意見』係點呢 ?




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littlelittle
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發表於 2008-8-21 11:15  資料 文集 短消息 
愚護署沒有幫市民做好生態把關工作,白出糧!

太可惡!
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kingarthur
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QUOTE:
原帖由 littlelittle 於 2008-8-21 11:15 發表
愚護署沒有幫市民做好生態把關工作,白出糧!

太可惡!

That's how they works usually, may be it's our fault of getting too nosy at their effortless works.
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發表於 2008-8-21 22:20  資料 短消息 
其實有點問題
該地段現已進行填土及平整
但其實未審批是否可以這樣做?
更早在二月起已被鏟平鑽探
不清楚程序的愚蠢問題
會不會在審批期間就起了地基的既定事實?
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Sze (阿思)
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發表於 2008-8-22 12:51  資料 主頁 文集 短消息 
昨日差D熱死左係鳳園同沙羅洞!
個工程真係好近鳳園!




[ 本帖最後由 Sze 於 2008-8-22 14:59 編輯 ]


圖片: [鳳園谷] 21Aug08_0065_67s.jpg (2008-8-22 12:51, 283.89 K)



圖片: 21Aug08_0063s.jpg (2008-8-22 12:51, 149.9 K)



圖片: 21Aug08_0069s.jpg (2008-8-22 14:59, 128.97 K)





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發表於 2008-8-22 14:11  資料 短消息 
dear sze pic3的地址是見不到office的

re:樓上,現在的公程是鳳園路的改道工程,
把原來直的路,改成更加曲折
點解?因為長江個地盤可以大d lo
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QUOTE:
原帖由 alanzaku 於 2008-8-22 14:11 發表
dear sze pic3的地址是見不到office的

re:樓上,現在的公程是鳳園路的改道工程,
把原來直的路,改成更加曲折
點解?因為長江個地盤可以大d lo

Oh! Thank you alanzaku!
張相我改返啦!




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保護海洋


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發表於 2008-8-22 20:18  資料 文集 短消息 


QUOTE:
原帖由 alanzaku 於 2008-8-22 14:11 發表
dear sze pic3的地址是見不到office的

re:樓上,現在的公程是鳳園路的改道工程,
把原來直的路,改成更加曲折
點解?因為長江個地盤可以大d lo

咁第時條路係公家路 定私家路 , 唔畀外人入 ?
另外, 都未咨詢完, 就咁快展開工程, 咪當市民意見冇到 !

[ 本帖最後由 SimFish 於 2008-8-22 20:19 編輯 ]




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發表於 2008-8-22 23:28  資料 短消息 
>咁第時條路係公家路 定私家路 , 唔畀外人入 ?

公家,不過兜左個大彎~




小狗UP,多做事~
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發表於 2008-8-24 01:22  資料 文集 短消息 
發展商的大片私人農地, 會否引入 green partner 做 conservation 呢?

定係 N 年後, 再把餘下農地改為綜合發展用途 --> 起樓呢?
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發表於 2008-8-24 14:49  資料 短消息 
四十五年前的鳳園谷,左為大埔海,右為老圍

取自一九六三年港大學士論文:A Regional study of Fung Yuen / Lena Chiu Gin May

大家看到分別嗎?當鳳園的土地仍由農民去營造時,多麼漂亮,之後農民棄耕,地產商進駐,就變成現在的模樣。我想我們在香港講生態保育時,實在不能忽視農業的重要性。環保團體應該跟地產商還是農民做伙伴?政府又如何扼殺本地農業?

http://www.flickr.com/photos/39222131@N00/2791123311/sizes/l/


圖片: 2791123311_171659251a.JPG (2008-8-24 14:49, 51.4 K)


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發表於 2008-8-25 12:15  資料 短消息 
回覆 #77 朱凱迪 的帖子

除了農田, 還有漁塘呢!

在香港找到這些美麗的天地真好, 無論在樹林高山或海洋閒遊, 或是在田園和漁塘漫步, 真的很開心, 香港這些美麗的地方很快便越來越少了, 或者有很多地方都被有錢人築起高牆獨佔.

唉! 只是想保育一望無際的天地, 為何愛大自然的人總是犠牲者? 總是無能為力呢?

其實我有時真不敢正視農民漁民, 覺得對他們太多虧欠了, 我只能把辛苦賺到的錢, 幾經內心掙扎下, 買少量本地的有機作物, 大家的生活真不易啊!
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朱凱迪
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發表於 2008-8-25 12:50  資料 短消息 
回覆 #78 little 的帖子

因此,生態保態運動應該同時是土地運動,不應太快妥協成為大資本家的伙伴,可以發掘的地方多着呢。
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發表於 2008-8-25 12:54  資料 短消息 
回覆 #68 littlelittle 的帖子

最近漁護署d人很多都只顧看奧運…

我都想做個調查, 看看漁護署裡有多少人真正愛生態, 環保署裡有多少人真正過著比較環保的生活, 城規會有多少人讀過城市規劃, 康文署樹木保育組那些人真的在他們的英國園藝進修班取得合格的成績……
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